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暴雨能否成为延期交楼的“不可抗力”?
 来源:xinwen 发布时间:2010/6/12

暴雨频繁袭击,工地被迫放缓施工节奏。那么,暴雨是否能够成为开发商延迟交楼的理由?购房者在碰到这样的情况时应该如何维权呢?近日,记者咨询律师得知,若非特别注明,暴雨并不能构成开发商延期交楼的“不可抗力”因素。

  案件回放

  暴雨致斗门某盘迟交楼一月

  近日,一位购房者朱先生致电黄金楼市热线,他告诉记者,去年在斗门某楼盘购买了一套商品房,合同中约定的交楼时间是今年10月1日之前。但是,最近他接到了开发商的一个通知,“开发商说因为最近频繁降雨,导致工地施工断断续续,影响了施工进度,所以交楼时间要延期一个月。”

  朱先生表示,对于开发商“因暴雨导致交楼延期”的说法他不能完全接受,开发商延期交楼的责任并不能免除。朱先生说,购房合同中并没有特别注明“下雨耽误工期可以延迟交楼”。

  律师说法

  暴雨不属于“不可抗力”因素

  广东大公威德律师事务所林叔权律师认为,暴雨能否成为开发商延期交楼的免责条件,主要是看购房合同中是如何约定的,如果合同中没有特别约定“暴雨等天气原因是延期交楼的‘不可抗力’因素,那么开发商在延期交楼中是不能免责的”。

  林叔权表示,在目前的《商品房买卖合同》中,一般都有一条规定,如果出卖人,即开发商遭遇不可抗力,且出卖人在规定之日内告知买受人的,那么出卖人可以据实予以延期。

  “我认为暴雨是不属于不可抗力因素的。”林叔权表示,《合同法》第117条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第118条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”  上海到蚌埠运输专线

  事实上,依法律规定,开发商若要免除责任,必须具备如下条件,一、免责事实必须是不可抗力。二、免责事实必须是双方签约后发生的。三、开发商必须将发生不可抗力的事实及时通知了业主并出具证明。林叔权告诉记者,天气因素对施工进度确实有严重的影响,但是风雨天气均为正常的天气现象,作为开发商在进行房屋开发前,就应当根据我省的天气纪录,结合气象部门对未来天气状况的预测,合理预计工期,确保在承诺日期前顺利完工,因此,阴雨天气不构成不可抗力事由。

  业内人士表示,在现行房产交易中,开发商还经常以以下两个理由作为不可抗力的免责条款,一是施工过程中遇到了重大的困难不能解决,二是市政配套的批准与安装的延误。其实,这两种情况都不能构成不可抗力的免责条款,因为这些内容都属于开发商在开发伊始就应当考虑到的事项,是开发商在房地产开发过程中应当承担的风险,即便开发商通过合同试图把上述风险转嫁给购房者,该条款也会因为违反了法律的规定而无效。上海到蚌埠物流专线

  维权提示

  开发商延迟交楼的,应按合同约定向业主赔偿违约金,如果业主认为约定的违约金低于造成的损失,在起诉时可以向法院提出要求调整违约金,但业主需要提供相关证据证明自己的损失比合同约定的违约金大,否则按合同约定标准赔偿。

  一旦开发商延迟交楼,业主最好别签补充协议、谅解书之类的书面协议。如果签订了补充协议,就取代和废止了原商品房买卖合同的有关内容,失去了原商品房买卖合同有关条款的保护。

  业主尽量避免开发商以管理费抵付违约金。因为第一是物管费金额少,不及合同约定赔偿的几十分之一;第二是周期长;第三是物业管理公司容易不买账,物业公司可以离开小区或改名重新设立规避债务,这样业主无保障。

  如果确实需要签订补充协议的,业主应在补充协议里尽量写明计算标准、金额、付款年月日、交楼年月日、违约责任标准。

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